【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】報(bào)稅五月天到來！2018年度綜合所得稅的申報(bào)時間，將自2019年5月1日起至5月31日為止，永慶房屋契約部資深經(jīng)理陳俊宏表示，2019年適逢房地合一新制上路後的第三個報(bào)稅年度，在2018年售屋者，須確認(rèn)售屋所得適用舊制或新制，房屋若在105年1月1日以前取得，且持有時間超過兩年，就適用舊制，則納入綜合所得稅申報(bào)財(cái)產(chǎn)交易所得，必須在5月報(bào)稅時報(bào)繳；若適用新制，則是課徵房地合一稅，必須在所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記次日起30日內(nèi)申報(bào)，就不是在5月綜合所得稅報(bào)稅，納稅人須特別留意。
 
陳俊宏說明，綜合所得稅的各類申報(bào)項(xiàng)目之中，與不動產(chǎn)購售屋相關(guān)大致可以分為二大類：
1.售屋：財(cái)產(chǎn)交易所得、財(cái)產(chǎn)交易損失、重購自用住宅扣抵稅額；
2.購屋：自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額；
 
售屋族「財(cái)產(chǎn)交易損失舉證」節(jié)稅法
 
陳俊宏指出，若是出售房屋的實(shí)際價格減去取得成本及移轉(zhuǎn)費(fèi)用，計(jì)算出的財(cái)產(chǎn)交易所得較低，並能提供相關(guān)證明文件，就可以選擇按實(shí)際發(fā)生的價額申報(bào)。所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達(dá)可使用狀態(tài)前一切必要費(fèi)用，包括契稅、印花稅、代書費(fèi)、規(guī)費(fèi)、仲介費(fèi)等，以及在房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記完成前，向金融機(jī)構(gòu)貸款購屋的利息暨取得房屋所有權(quán)後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內(nèi)所能耗竭的增置、改良或修繕費(fèi)，而「移轉(zhuǎn)費(fèi)用」則包括仲介費(fèi)、廣告費(fèi)、清潔費(fèi)及搬運(yùn)費(fèi)等。
 
也就是說，屋主當(dāng)初購屋時，付出的相關(guān)稅費(fèi)、仲介費(fèi)和代書費(fèi)等，以及購屋之後的裝修費(fèi)用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關(guān)證明文件，都可以扣抵。
 
陳俊宏提醒，在2018年有售屋者，2019年5月報(bào)稅時優(yōu)先採「核實(shí)認(rèn)定」方式申報(bào)，前述以實(shí)價發(fā)生價額申報(bào)就是一般所謂的「核實(shí)認(rèn)定」；對於無法舉證買價的房屋，則可採「標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定」的申報(bào)方式節(jié)稅；但若出售的房屋是位於臺北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元以上的豪宅，還有雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅，且無法舉證買進(jìn)成本，則依實(shí)際銷售價格的15％做為售屋所得，然後用土地公告現(xiàn)值跟房屋評定標(biāo)準(zhǔn)價格來分配。
 
以臺北市售價1億元的豪宅為例，陳俊宏說明，若提不出買進(jìn)成本，國稅局將按房地比例(一般是房3地7)，認(rèn)列房屋收入為3千萬元，再依房屋收入15％，即450萬元作為出售房屋的所得額，再併計(jì)個人其他所得項(xiàng)目，按5％至40％稅率繳交綜所稅。需要特別留意的是，若不符合前二項(xiàng)申報(bào)方式的屋主，才能選擇用以下「標(biāo)準(zhǔn)稅率」的方式申報(bào)，陳俊宏表示，由於近兩年房價呈現(xiàn)盤整小跌格局，雙北市「標(biāo)準(zhǔn)稅率」維持106年的標(biāo)準(zhǔn)，沒有調(diào)整。以臺北市而言，一般住宅課稅比例為41％，若是依「臺北市房屋標(biāo)準(zhǔn)價格及房屋現(xiàn)值評定作業(yè)要點(diǎn)」而認(rèn)定為高級住宅者，則課稅比例為46％，均與106年相同。舉例來說，2018年出售的房屋位於臺北市，但無法提供取得成本及移轉(zhuǎn)費(fèi)用證明文件，若非高級住宅者，房屋評定現(xiàn)值為100萬元，在申報(bào)所得時就需填寫財(cái)產(chǎn)交易所得為41萬元：若是認(rèn)定為高級住宅者，則需要依照46％來計(jì)算所得為46萬元。
 
購屋族「自用住宅購屋借款利息扣除額」節(jié)稅法
 
購屋的納稅義務(wù)人在資金運(yùn)用的槓桿原則下，多數(shù)人會有貸款需求，陳俊宏表示，如果購買自用住宅有向金融機(jī)構(gòu)辦理借款，購屋借款利息也可以列舉扣除，但要注意的是，一定要向金融機(jī)構(gòu)申辦購屋借款的當(dāng)年度繳納利息單據(jù)正本才能認(rèn)列扣除，私人借貸是無法列報(bào)扣除的。陳俊宏補(bǔ)充，每年扣除額上限為30萬元，但每一申報(bào)戶以一屋為限，且房屋為納稅義務(wù)人、配偶或受扶養(yǎng)親屬所有，並以當(dāng)年實(shí)際支付的該項(xiàng)利息支出，減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額，申報(bào)扣除。
 
舉例來說，小明在2018年度支出的購屋貸款利息共50萬元，但他在銀行的利息收入有10萬元，在申報(bào)購屋借款利息時，需以50萬元減去10萬元，得到餘額40萬元，但是餘額已超過申報(bào)額度上限的30萬元，因此只能以30萬元作為申報(bào)。
 
提醒有關(guān)上述自用住宅，需要有本人、配偶或直系親屬於2018年度完成戶籍設(shè)立，且房屋無出租、供營業(yè)或執(zhí)行業(yè)務(wù)使用的情況能申報(bào)抵稅。
 
換屋族「重購自用住宅扣抵稅額」節(jié)稅法
 
至於2018年曾經(jīng)以小換大、或是以大換小、以舊換新的換屋族，在申報(bào)所得稅的時候，有沒有節(jié)稅的撇步呢？陳俊宏表示，當(dāng)民眾同時有購屋及售屋行為時，若購買的房屋價值大於出售房屋，是有機(jī)會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還，也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。
 
陳俊宏強(qiáng)調(diào)，「重購自用住宅扣抵稅額」一項(xiàng)，由於涉及買、賣不同角度的交易程序，每每在報(bào)稅時，通常是民眾感到最吃力的申報(bào)項(xiàng)目。其實(shí)只要把握幾個重點(diǎn)原則，便可正確檢視自己是否符合申報(bào)條件。
 
1.不論買進(jìn)或賣出的兩間房屋皆須符合「自用住宅」的條件，指納稅義務(wù)人本人或配偶、申報(bào)受扶養(yǎng)直系親屬於出售或重購的房屋辦竣戶籍登記，且在出售前一年內(nèi)無出租或供營業(yè)使用。
 
2.購屋的價格必須高於出售房屋的價格。
 
3.兩間房屋產(chǎn)權(quán)登記的時間必須在二年以內(nèi)，先購後售也適用。
 
4.兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用，不限於同一人。
 
5.出售自用住宅房屋已繳納該財(cái)產(chǎn)交易所得部分之綜合所得稅。
 
不過，在房地合一稅上路後，要申請重購?fù)硕惽?，需先確認(rèn)是適用新制還是舊制，新、舊制之重購?fù)硕愐?guī)定主要差異如下：
 
(一)舊制：民眾出售的房屋，若在2016年1月1日以前取得，且持有期間超過2年，並在2年內(nèi)重購自用住宅房屋時，應(yīng)適用舊制。而購屋價格超過原出售房屋價格者，則售屋繳納的財(cái)產(chǎn)交易所得部分之所得稅額，可以申請扣抵或退還，小屋換大屋可全額退稅，但大屋換小屋則不能退稅。
 
(二)新制：若民眾出售的房屋，是2016年1月1日以後取得，應(yīng)適用新制。民眾在2年內(nèi)重購自住房屋、土地者，可申請按重購房屋價格占出售房屋價格的比例，退還部分繳納之稅額，也就是說，小屋換大屋可全額退稅；大屋換小屋按買賣價格之比例退稅。此外，重購後5年內(nèi)不能改作其他用途或再行移轉(zhuǎn)，違者必須追繳原扣抵或退還稅額。